Co musisz wiedzieć o zmianach, które obowiązują od stycznia 2023? Zobacz jakie propozycje i alternatywy przygotował dla Was manager oraz analityk ArtHome Nieruchomości -  Paweł Bielecki.

Najem prywatny - oznacza umowę, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać przedmiot najmu do używania najemcy, na czas oznaczony lub nieoznaczony, w zamian za wynagrodzenie w postaci czynszu płaconego przez najemcę. Przedmiotem najmu mogą być rzeczy ruchome, jak również nieruchomości. Najem ten jest świadczony poza działalnością gospodarczą. Co istotne, to podatnik sam decyduje, czy dany składnik wynajmowany jest w ramach najmu prywatnego, czy też prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

W 2022 r. podatnicy zarabiający na najmie prywatnym mieli jeszcze wybór – czy rozliczać podatek na zasadach ogólnych (inaczej: według skali podatkowej), czy ryczałtem. W 2023 r. jedyną dopuszczalną formą opodatkowania najmu prywatnego będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych.

Ile wynosi ryczałt od wynajmu mieszkań w 2023?

Stawka ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych przy najmie jest zależna od przychodu.
Wynosi:
 • 8,5% dla przychodów nie przekraczających 100 tys. zł
 • 12,5% dla przychodów powyżej 100 tys. zł - jest ona naliczana od nadwyżki.

Jeśli w 2022 roku ktoś rozliczał podatek z najmu prywatnego na zasadach ogólnych:

 • Wybierając w 2022 roku opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych, nie trzeba było w trakcie roku odprowadzać zaliczek na podatek.
 • W trakcje 2022 roku nastąpiła zmiana wysokości podatku dla osób prywatnych rozliczających się na zasadach ogólnych z 32% i 17% na 12,5% i 8,5%.
 • Nawet w trakcie roku podatkowego była możliwość przejścia z opodatkowania ryczałtowego (PIT-28) na zasady ogólne, wystarczy złożyć odpowiednią deklarację podatkową – PIT-38.
 • Warto to przeanalizować zmianę opodatkowania, zwłaszcza w przypadku gdy:
    o wynajmujemy więcej niż jedno mieszkanie,
    o dokonywaliśmy remont mieszkania,
  o zakupujemy wyposażenie,
  o mamy duże nadwyżki z tytułu umowy o pracę,
  o reinwestowaliśmy w najem mieszkań,
  o wspomagaliśmy się kredytem hipotecznym,
  o przychód z najmu mieszkania nie przekracza zysku z tego tytułu.
Wtedy w ramach najmu prywatnego można wykazać stratę podatkową.
Jeśli w 2023 roku będziemy się rozliczać jako osoba prywatna, forma opodatkowania będzie możliwa tylko jako na ryczałt od przychodów, gdzie nie ma żadnej kwoty wolnej od podatku. On jest niższy, bo 8,5% od przychodu do 100 000zł oraz 12,5% po przekroczeniu tej kwoty.
 • Można będzie stratę z poprzednich lat z wynajmu prywatnego na zasadach ogólnych rozliczyć z przychodem z tytułu ryczałtu. Wpisujemy to w PIT-28 w polu nr 72 – Straty z lat ubiegłych, która pomniejszy nam przychód do ryczałtu. Dotychczas nie było takiej potrzeby, można było np. reinwestować przychód powiększając koszty.
 • Stratę można rozliczyć tylko zachowując dotychczasowe źródło przychodów, czyli nie możemy zmienić formy opodatkowania prywatnego z dochodem z działalności gospodarczej oraz odwrotnie. Jeśli mamy stratę na danym źródle przychodów, można ją najpierw „wykorzystać” przy rozliczeniu, a dopiero potem zmienić formę rozliczania.
 • Ewentualne nadpłaty zaliczek na ryczałt należy wykazać na deklaracji PIT-36 jako wpłacone zaliczki, w efekcie wyjdzie na deklaracji nadpłata. Urząd Skarbowy sam będzie wiedział po tytule rozliczenia i przeksięguje nadpłaty z ryczałtu na zasady ogólne. Można napisać także pismo do US o przeksięgowanie tych wpłat.

Jeśli w 2022 roku ktoś rozliczał podatek z najmu prywatnego na zasadach ryczałtu:

 • Warto sprawdzić zapisy w umowie najmu, że to najemca pokrywa koszt opłat administracyjnych. Jedyną opcją, aby zaoszczędzić na podatku będzie możliwość zmniejszenia przychodu o opłaty należne Spółdzielni/Wspólnoty Mieszkaniowej oraz media np. za prąd lub gaz. Nie ma znaczenia, czy rachunki są wystawiane na wynajmującego czy najemcę, regulują to odpowiednie zapisy w umowie najmu.
 • Warto pamiętać, że limit podatkowy 8,5% do kwoty 100 000zł za 2022 rok nie umożliwia uwzględnienia kwoty wolnej od podatku, która obecnie wynosi 30 tys. zł. Podatek zapłacimy od całego dochodu.

Jak się przygotować na 2023 rok:

 • Ważne jest ustalenie kto jest podatnikiem w przypadku gdy mieszkanie jest współwłasnością np. pomiędzy małżonkami.
 • Sprawa się komplikuje, gdy posiadamy więcej niż jedno mieszkanie, które były nabyte przed zawarciem małżeństwa lub w przypadku rozdzielności majątkowej. Wtedy mogą się pojawić dwa rozliczenia PIT-28, jeden przez męża, drugi przez żonę.
 • Limit podatkowy 100 000zł jest wspólny dla małżonków dla wszystkich wynajmowanych nieruchomości, nawet w przypadku rozdzielności majątkowej.
 • Mogą być częstsze kontrole podatkowe w ramach tzw. czynności sprawdzających przez Urzędy Skarbowe.

Najem JDG (Jednoosobowa działalność gospodarcza):

 • Czy mając więcej mieszkań można je opodatkować prywatnie, czy trzeba rozliczać się w ramach działalności gospodarczej? Gdzie się kończy najem prywatny?
o Zgodnie z uchwałą z dnia 24 maja 2021 roku, przychody z najmu mogą być zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodu z najmu prywatnego, chyba że stanowią składnik majątkowy mienia wprowadzonego do majątku działalności gospodarczej. Czyli majątek osoby fizycznej prowadzącej działalność gospodarczą nie jest prawnie wyodrębniony od jej majątku niezwiązanego z prowadzoną działalnością, dlatego też taki majątek nie może być postrzegany jako bezskuteczny na gruncie podatkowym.
 • Czy niektóre nieruchomości można rozliczać prywatnie, a inne w ramach działalności gospodarczej?
TAK. W takim wypadku limit podatkowy 8,5% dla przychodu do 100 000zł jest odrębny dla tych źródeł przychodów.
 • W przypadku podatku VAT, limit podatkowy dot. zwolnienia z podatku wynosi 200 000zł. Co ważne: limit ten liczony jest odrębnie dla każdego (ewentualnego) współwłaściciela z osobna.
 • Wyłączenie amortyzacji – od 2023 roku odpis amortyzacyjny od nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2022 roku nie możemy zaliczać w koszty. Analogicznie rozlicza się inwestycje w obcym środku trwałym (nieruchomości mieszkalnej).
 • Wydatki na remont są w całości kosztem w dacie jego poniesienia (z wyjątkiem wykończenia mieszkania z rynku pierwotnego).
 • Wydatki na wyposażenie są w całości kosztem w dacie przyjęcia wyposażenia do używania.
 • Czy można opodatkowywać najem ryczałtem w ramach działalności gospodarczej?
TAK – opłacalne to jest dla osób, które wynajmują większą ilość mieszkań.

Możliwości podatkowe dla wynajmujących mieszkania:

 • Pomniejszenie czynszu najemcy o wydatki poniesione przez najemcę np. na zakup wyposażenia lub nawet remont – ryczałt.
 • Zakup lub remont w ramach działalności gospodarczej, a potem najem prywatny.
 • Łączenie najmu prywatnego z prowadzoną działalnością gospodarczą.
 • Utworzenie Wspólnoty Mieszkaniowej dla własnych budynków i opodatkowanie najmu ryczałtem.