Zakup nieruchomości to jedna z najważniejszych inwestycji w życiu każdego człowieka, wymagająca nie tylko sporego zaangażowania finansowego, ale i niemałej wiedzy o przepisach prawnych. W procesie poszukiwania idealnego domu lub mieszkania, przyszli właściciele skupiają się przede wszystkim na jego lokalizacji, cenie, oraz stanie technicznym. Jednak równie kluczowym aspektem, który często jest pomijany, jest dokładne zbadanie stanu prawnego nieruchomości.
W naszym artykule przybliżymy, czym dokładnie jest stan prawny nieruchomości i jakie elementy są kluczowe do sprawdzenia przed zakupem. Ponadto, skupimy się na specyficznej sytuacji, jaką jest posiadanie nieruchomości na tzw. nieuregulowanym gruncie oraz jakie to może mieć implikacje dla uzyskania kredytu hipotecznego.

Czym jest nieuregulowany grunt?

Nieuregulowany grunt to termin prawny, który odnosi się do nieruchomości, której stan prawny nie jest jasno określony lub kompletny. Zgodnie z polskim prawem, opisanym w artykule 113 ustęp 6 Ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku, nieruchomość uznaje się za mającą nieuregulowany stan prawny, jeśli z powodu braku odpowiednich dokumentów, takich jak księga wieczysta lub inny zbiór dokumentów, nie można jednoznacznie określić osób posiadających do niej prawa rzeczowe. Dodatkowo przepis ten dotyczy również sytuacji, gdzie właściciel nieruchomości lub użytkownik wieczysty nie żyje i nie przeprowadzono albo nie zakończono jeszcze postępowania spadkowego. W takich przypadkach, prawo własności lub inne prawa rzeczowe są niepewne, co może prowadzić do komplikacji prawnych i trudności w zarządzaniu nieruchomością.

Jak sprawdzić, czy nieruchomość, którą chcesz nabyć, nie jest obciążona, a jej stan prawny jest uregulowany?

Aby upewnić się, że nieruchomość, którą planujesz kupić, nie jest obciążona i posiada uregulowany stan prawny, zaleca się przeprowadzenie kilku ważnych kroków analizy:

1. Sprawdzenie zawartości księgi wieczystej: Jest to pierwsze źródło informacji o wszelkich obciążeniach, właścicielach, hipotekach, czy służebnościach. Możesz to zrobić online, odwiedzając stronę E-Księgi Wieczyste.
2. Analiza wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów i budynków: Dokumenty te dostarczają informacji o lokalizacji, powierzchni, granicach i ewentualnych oznaczeniach specjalnych dotyczących danej działki czy budynku.
3. Przejrzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy: To szczególnie ważne, gdy interesuje Cię zakup działki pod budowę, ponieważ te dokumenty określają możliwe sposoby wykorzystania nieruchomości.
4. Zaświadczenia i inne dokumenty związane z nieruchomością: Na przykład dokumenty związane ze spółdzielnią mieszkaniową, które mogą informować o ewentualnych zadłużeniach czy ograniczeniach.
5. Akt notarialny potwierdzający prawo własności aktualnego właściciela (tzw. podstawa nabycia): To dokument, który potwierdza, kto jest prawnym właścicielem nieruchomości, zawierający również informacje o historii transakcji.

Dodatkowo, warto upewnić się, czy aktualny właściciel nieruchomości regularnie odprowadzał podatek od nieruchomości we właściwej wysokości, co jest istotne dla utrzymania prawidłowego statusu prawnego.

 

Czy zakup takiej nieruchomości z nieuregulowanymi gruntami jest możliwa tylko za gotówkę?

Mieszkania na nieuregulowanych gruntach są wynikiem działań spółdzielni mieszkaniowych, które w przeszłości budowały obiekty bez szczegółowego rozpatrywania kwestii własnościowych. Proces ten uległ zmianie w 1992 roku, kiedy to wprowadzono możliwość zakładania ksiąg wieczystych dla spółdzielczych własnościowych praw do lokali, nawet jeśli były one zlokalizowane na gruntach, które prawnie nie były uregulowane. Jednakże w 2013 roku, na skutek uchwały Sądu Najwyższego o sygnaturze akt III CZP 104/12, stanowisko w tej kwestii uległo zmianie. Orzeczenie to stwierdziło, że „spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w budynku posadowionym na gruncie niebędącym własnością lub niepodlegającym użytkowaniu wieczystemu przez spółdzielnię jest tylko oczekiwaniem na takie prawo; niemożliwe jest zatem założenie księgi wieczystej w celu jego ujawnienia” – tzw. Ekspektatywa. Decyzja ta wywołała dużo zamieszania na rynku nieruchomości. Początkowo notariusze byli niechętni do przeprowadzania aktów sprzedaży mieszkań na nieuregulowanych gruntach. Obecnie, mimo tych przeciwności, transakcje takie są realizowane, co umożliwia obrót spółdzielczymi własnościowymi prawami do tych lokali.

Choć zakup mieszkania na nieuregulowanym gruncie za gotówkę wydaje się być najprostszym rozwiązaniem, nie jest to jedyna opcja dostępna dla kupujących.
Mieszkania spółdzielcze cieszą się popularnością dzięki licznych zaletom, jednak ich zakup może napotkać na przeszkody prawne, które uniemożliwiają ich finansowanie za pomocą kredytu hipotecznego. W świetle prawa, a także z perspektywy możliwości zabezpieczenia bankowego, wyróżnić można trzy typy lokali w spółdzielniach mieszkaniowych, zwanymi spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokalu (SWPdL).

3 typy mieszkań spółdzielczych i ich „sprzedawalność”

Mieszkanie z księgą wieczystą i uregulowanym gruntem

Mieszkania te mają założoną księgę wieczystą (KW) i spółdzielnia mieszkaniowa jest właścicielem gruntu lub posiada prawo wieczystego użytkowania. Zakup takiego mieszkania może być finansowany kredytem hipotecznym, co czyni je atrakcyjnym i łatwym do zabezpieczenia w transakcji.

Mieszkanie z księgą wieczystą, ale z problemem „gruntowym”

Te mieszkania posiadają KW, lecz grunt, na którym stoją, nie jest uregulowany — spółdzielnia nie jest właścicielem ani nie ma prawa wieczystego użytkowania. Obecnie tylko dwa banki mogą zaoferować kredyt hipoteczny dla takich nieruchomości, a czasem wymagane jest dodatkowe zabezpieczenie w postaci innej nieruchomości.

Mieszkanie bez księgi wieczystej i nieuregulowane kwestie gruntu

Brak możliwości założenia KW z powodu nieuregulowanej kwestii gruntu sprawia, że takie nieruchomości są niemożliwe do finansowania przez bank. Możliwość uzyskania środków ogranicza się do pożyczek hipotecznych lub innych form zabezpieczenia.

Dla jednych zaleta, a dla innych wada

Mieszkania spółdzielcze, które mają nieuregulowane kwestie prawne, są często oferowane po niższych cenach. Sprzedający zazwyczaj są świadomi istotnych wad prawnych, które mogą wpłynąć na wartość i możliwość sprzedaży mieszkania. W sytuacji finansowania zakupu kredytem, wady te zawsze wyjdą na jaw, co może być zaskoczeniem dla niewtajemniczonych kupujących.
Podczas procesu zakupu mieszkania spółdzielczego zaleca się dokładne sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości, najlepiej poprzez spisanie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Dzięki temu notariusz przeprowadzi weryfikację stanu prawnego już na wstępnym etapie, minimalizując ryzyko niespodzianek i zabezpieczając obie strony transakcji.
Kupujący powinni być świadomi, że jeśli decydują się na zakup mieszkania spółdzielczego z problemami prawnymi, istotne jest, aby cena była odpowiednio niższa — nawet o 10-15% w stosunku do podobnych nieruchomości w okolicy. Taki zakup może być korzystny, ponieważ mimo trudności w sprzedaży, mieszkanie może zyskiwać na wartości dzięki dobrej lokalizacji i infrastrukturze.

Podsumowanie

Zakup nieruchomości z nieuregulowanymi gruntami może być pełen wyzwań, szczególnie gdy chodzi o uzyskanie finansowania hipotecznego. Nabywcy muszą być świadomi, że nieuregulowany status prawny takiego mieszkania może znacznie komplikować proces zakupu, a także przyszłą możliwość sprzedaży. Przed podjęciem decyzji o zakupie istotne jest dokładne zbadanie stanu prawnego nieruchomości, co obejmuje sprawdzenie księgi wieczystej, jeśli taka istnieje, analizę dokumentacji związanej z gruntem oraz weryfikację wszelkich obciążeń, służebności i zadłużeń.
Dla osób zainteresowanych zakupem takich mieszkań kluczowa może okazać się współpraca z doświadczonymi specjalistami, którzy pomogą przejść przez skomplikowany proces prawny i finansowy. Nasze biuro, ArtHome Nieruchomości, współpracuje z niezależnymi ekspertami kredytowymi, którzy specjalizują się w tego rodzaju transakcjach. Dzięki ich pomocy potencjalni nabywcy mogą zyskać nie tylko dostęp do specjalistycznej wiedzy, ale także pomoc w znalezieniu najlepszego rozwiązania finansowego dostosowanego do unikalnych wyzwań, jakie niesie za sobą zakup mieszkania na nieuregulowanym gruncie.

Podsumowując, choć mieszkania na nieuregulowanych gruntach mogą oferować niższą cenę zakupu, to wymagają one znacznie więcej uwagi pod kątem prawnym i finansowym. Należy rozważyć wszystkie za i przeciw aby mieć pewność, że inwestycja będzie bezpieczna i przemyślana. Współpraca z biurem ArtHome oraz z naszymi niezależnymi ekspertami kredytowymi może stanowić znaczącą wartość dodaną, pomagając w zrozumieniu ryzyk i możliwości związanych z takimi nieruchomościami.